Nuosavas būstas daugeliui lietuvių yra vienas svarbiausių finansinių tikslų, tačiau jį įsigijus neretai pradedama svarstyti ir apie antrąjį – vieniems tai galimybė gauti papildomų pajamų iš nuomos, kitiems – įsigyti naujus namus pasikeitus gyvenimo poreikiams. Vis dėlto papildomo būsto įsigijimas su paskola nėra vien tinkamo nekilnojamojo turto pasirinkimo klausimas. LKU kredito unijų grupės narės „Magnus“ kreditavimo skyriaus vadovas Laurynas Grauslys atkreipia dėmesį, kad finansavimo galimybės pirmiausia priklauso nuo būsto įsigijimo tikslo, turimų įsipareigojimų ir žmogaus finansinio pasirengimo.
Antras būstas – nebūtinai antra investicija
Pasak L. Grauslio, viena pirmųjų aplinkybių, kurią finansuotojas siekia išsiaiškinti, yra tikrasis kliento poreikis. Mat antras būstas nebūtinai reiškia investiciją – dalis gyventojų tiesiog ieško erdvesnių namų ar nori pakeisti gyvenamąją vietą, dar nepardavę turimo nekilnojamojo turto.
„Svarbu atskirti dvi situacijas: ar žmogus perka antrą būstą kaip investiciją, ar ieško naujų namų ir planuoja pakeisti dabartinį būstą. Tai du skirtingi poreikiai, todėl skiriasi ir finansavimo vertinimas“, – aiškina kredito unijos „Magnus“ kreditavimo skyriaus vadovas.
Pasak L. Grauslio, vertinant bet kokią būsto finansavimo paraišką, pirmiausia atsižvelgiama į žmogaus gebėjimą vykdyti finansinius įsipareigojimus. Tačiau įsigyjant antrą būstą svarbu įvertinti ir jau turimas paskolas, jei tokių yra, bei jų įtaką galimybėms prisiimti naujus įsipareigojimus.
Vilniaus NT rinka: investicinių galimybių yra, tačiau svarbu nepermokėti
Nors finansinis pasirengimas yra vienas svarbiausių žingsnių, investicijos sėkmę lemia ir tinkamas nekilnojamojo turto pasirinkimas.
Nepriklausomo NT eksperto Manto Mikočiūno teigimu, Vilniaus būsto rinka išlieka aktyvi – kainos auga, tačiau kartu didėja ir naujų projektų pasiūla. Investuotojai tampa reiklesni ir vis daugiau dėmesio skiria ne tik būsto vietai, bet ir potencialiai nuomos grąžai, likvidumui bei ilgalaikiam vertės augimui.
„Vis svarbiau ne tiesiog investuoti į NT, o pasirinkti tinkamą objektą už tinkamą kainą“, – sako M. Mikočiūnas.
Pasak jo, Vilnius išlieka patrauklus investicijoms dėl miesto augimo, darbo vietų koncentracijos ir būsto poreikio. Vis dėlto investuotojams nereikėtų vadovautis prielaida, kad bet kuris įsigytas būstas ateityje neišvengiamai brangs.
Kalbėdamas apie perspektyvias sostinės vietas, ekspertas išskiria Naujamiesčio ir Šnipiškių rajonus, kurie išlieka patrauklūs dėl infrastruktūros, vietos ir būsto paklausos. Tačiau investicinio potencialo jis įžvelgia ir Žirmūnuose, Vilkpėdėje bei Naujininkuose, kur galima rasti objektų už prieinamesnę kainą, o teritorijų atsinaujinimas ilgainiui gali didinti jų patrauklumą.
„Gerai nupirktas butas mažiau prestižinėje vietoje gali būti geresnė investicija nei per brangiai įsigytas centrinėje miesto dalyje“, – pastebi NT ekspertas. Investicijai, jo vertinimu, patrauklūs išlieka funkcionalūs vieno ar dviejų kambarių, maždaug 30–50 kv. m ploto butai. Jų potencialių nuomininkų ir pirkėjų auditorija paprastai yra plati. Vis daugiau dėmesio sulaukia ir būstai su pilna apdaila, nes leidžia išvengti papildomų įrengimo rūpesčių bei greičiau pradėti nuomą. Tačiau toks pasirinkimas ne visada yra ekonomiškai naudingiausias – būtina palyginti bendrą įsigijimo ir įrengimo kainą.
Antrai būsto paskolai – didesnis pradinis įnašas
Nors Vilniaus NT rinkoje investicinių galimybių netrūksta, sprendimą įsigyti papildomą būstą neretai lemia ne vien norai, bet ir finansavimo sąlygos.
L. Grauslio teigimu, nuo 2026 m. rugpjūčio įsigalioję Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai palengvino galimybes daliai pirmojo būsto pirkėjų, tačiau antrai ar paskesnei būsto paskolai išlieka griežtesni reikalavimai.
Pirmąjį būstą įsigyjantiems ir nustatytus kriterijus atitinkantiems gyventojams minimalus pradinis įnašas sumažintas iki 10 proc. Tuo tarpu imant antrą ar paskesnę būsto paskolą, kai ankstesnės paskolos dar negrąžintos, paprastai reikia turėti ne mažesnį kaip 30 proc. pradinį įnašą.
„Tai reiškia, kad žmogus turi būti sukaupęs reikšmingą nuosavų lėšų sumą. Šios lėšos negali būti skolintos, todėl vertindami paraišką tikriname ir jų kilmę. Tai gali būti santaupos, uždirbti ar, pavyzdžiui, tėvų dovanoti pinigai, tačiau svarbu įsitikinti, kad pradinis įnašas nėra finansuojamas papildoma paskola“, – aiškina kredito unijos „Magnus“ kreditavimo vadovas.
Vis dėlto, anot L. Grauslio, finansavimo sąlygos priklauso ir nuo individualios situacijos. Pavyzdžiui, jeigu žmogus jau yra grąžinęs daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos pradinės sumos, antram būstui įsigyti gali pakakti 15 proc. pradinio įnašo.
Kitokios sąlygos gali būti taikomos ir keičiant gyvenamąją vietą, kai žmogus įsigyja naują būstą, o ankstesnį įsipareigoja parduoti per nustatytą laikotarpį.
Būsimos nuomos pajamos – dar ne garantija finansuotojui
Vienas svarbiausių aspektų, kurį, pasak L. Grauslio, turėtų įvertinti investicijai būstą perkantys gyventojai, yra jų gebėjimas vykdyti paskolos įsipareigojimus iš jau turimų pajamų.
„Jeigu žmogus perka butą nuomai, jis gali tikėtis, kad būsimos nuomos pajamos padės padengti paskolos įmokas. Tačiau vertindami finansavimo galimybes negalime remtis vien prognozuojamomis pajamomis. Turime įsitikinti, kad žmogus jau dabar gauna pakankamai stabilių ir tvarių pajamų“, – aiškina kredito unijos „Magnus“ kreditavimo vadovas.
Vertinant paskolos gavėjo finansines galimybes, paprastai analizuojamos bent šešių pastarųjų mėnesių pajamos, jų stabilumas ir ilgalaikis tvarumas. Jeigu žmogus jau turi paskolą, jos įmokos taip pat įtraukiamos į bendrą finansinių įsipareigojimų vertinimą.
Pagal galiojančius atsakingojo skolinimo reikalavimus, visų finansinių įsipareigojimų mėnesio įmokos paprastai negali viršyti 50 proc. tvarių pajamų, šį santykį apskaičiuojant su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma. Tai reiškia, kad net ir sukaupęs pakankamą pradinį įnašą žmogus nebūtinai galės gauti norimo dydžio finansavimą. Svarbu, kiek pajamų lieka įvertinus turimas paskolas, kitus įsipareigojimus ir kasdienes namų ūkio išlaidas.
Didžiausia klaida – tikėtis grąžos neįvertinus visų išlaidų
Nepriklausomas NT ekspertas M. Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad finansinis pasirengimas svarbus ne tik siekiant gauti paskolą, bet ir vertinant pačios investicijos perspektyvas.
„Viena dažniausių klaidų – rinktis būstą emocijomis, o ne skaičiais. Kartais pervertinamas pažadamas kainų augimas, neįvertinamos įrengimo, mokesčių, priežiūros išlaidos ar laikotarpiai be nuomininkų“, – sako ekspertas.
Pasak jo, perkant būstą su paskola, svarbu atsižvelgti ir į galimus palūkanų svyravimus. Net ir patrauklioje vietoje esantis butas gali tapti prasta investicija, jeigu už jį permokama arba būsimos pajamos nepadengia realių išlaidų.
L. Grauslys pastebi, kad lietuviai tradiciškai linkę investuoti į nekilnojamąjį turtą. Nuosavas būstas daugeliui yra vienas svarbiausių finansinių tikslų, o sukaupus papildomų lėšų neretai svarstoma apie antrą ar trečią NT objektą. „Lietuviai yra gana konservatyvūs investuotojai. Nekilnojamasis turtas jiems suprantamas, apčiuopiamas, todėl natūralu, kad dalis žmonių renkasi investuoti būtent į būstą, o ne į akcijas ar kitas finansines priemones. Tačiau ir tokia investicija turi būti pagrįsta skaičiavimais“, – sako jis.
Nuo ko pradėti svarstant antrą būstą?
Anot kredito unijos „Magnus“ kreditavimos skyriaus vadovo, atsakingojo skolinimo reikalavimai padeda įvertinti ne tik tai, kiek žmogus teoriškai galėtų pasiskolinti, bet ir tai, ar papildomas finansinis įsipareigojimas būtų tvarus ilguoju laikotarpiu.
Todėl svarstant apie antrą būstą verta pradėti ne vien nuo nekilnojamojo turto skelbimų peržiūros, bet ir nuo savo finansinių galimybių įvertinimo. Aiškus supratimas, kokio dydžio pradinį įnašą reikės sukaupti, kokią paskolos įmoką galima sau leisti ir kokios rizikos laukia ateityje, padeda priimti racionalesnį sprendimą.
Planuojant tokį pirkinį verta pasidomėti skirtingų finansų įstaigų siūlomomis galimybėmis. Viena iš alternatyvų tradiciniams bankams – kredito unija „Magnus“, į kurią dėl būsto finansavimo gali kreiptis ir gyventojai, gaunantys pajamas iš individualios veiklos ar dirbantys užsienyje. Tokiais atvejais finansavimo galimybės vertinamos individualiai, atsižvelgiant į pajamų pobūdį, jų stabilumą ir bendrą finansinę situaciją.
Galiausiai, kaip pabrėžia ekspertai, sėkminga investicija prasideda ne nuo sprendimo pirkti, o nuo gebėjimo įvertinti, ar pasirinktas būstas ir jo finansavimo sąlygos atitinka realias žmogaus galimybes.
About the Author
