Diskusijų festivalyje „Būtent“ Aplinkos ministerijos keltas būsto prieinamumo Lietuvoje klausimas sulaukė itin didelio susidomėjimo. Aplinkos viceministrė Asta Rokickienė kartu su Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktore Nijole Valinskyte, urbanistu Martynu Marozu ir NT brokeriu Mantu Mikočiūnu diskutavo, kam būstą Lietuvoje įpirkti sunkiausia, kodėl lietuviai vengia ilgalaikės nuomos ir ką daryti su senais daugiabučiais.
Problemų su būstu – ne viena
Lietuva išsiskiria vienu aukščiausių būsto nuosavybės rodiklių – apie 90 proc. gyventojų turi nuosavus namus. Lietuviai nelinkę visą gyvenimą nuomotis, kaip įprasta kai kuriose kitose šalyse.
Aplinkos viceministrė A. Rokickienė atkreipė dėmesį, kad būsto prieinamumo situacija Lietuvoje nėra džiuginanti. Aplinkos ministerijos užsakymu atliktas Būsto prieinamumo Lietuvoje didinimo galimybių vertinimas parodė, kad problemos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės.
Vis dėlto su sunkumais įsigyti namus šiandien susiduria ne tik jaunos šeimos, bet ir vieniši asmenys bei didesnės, pavyzdžiui, keturių asmenų, šeimos. Dalis gyventojų atsiduria situacijoje kai jų pajamos yra per didelės, kad jie galėtų pretenduoti į socialinį būstą, tačiau per mažos, kad galėtų sukaupti pakankamą pradinį įnašą būstui įsigyti. Tokie gyventojai priversti keltis iš miesto centro į atokesnius rajonus, kur būstas pigesnis, tačiau trūksta svarbios infrastruktūros.
Didžiuosiuose miestuose didelę rinkos dalį pasiima investuotojai. Pavyzdžiui, pastaruoju metu Vilniuje apie 40 proc. būsto sandorių buvo investiciniai (investiciniais laikomi sandoriai, kai namų ūkio perkamo gyvenamojo NT objekto vertė yra mažesnė už bent vieną jau turimą objektą, taip pat įmonių būsto įsigijimai). Būsto įsigijimo investiciniais tikslais patrauklumą ir poveikį rinkai reikėtų įvertinti sistemiškai ir numatyti būsto prieinamumui naudingiausias priemones.
Regionuose, sako aplinkos viceministrė, yra dar kita problema – ten yra daug būstų, kurie neatitinka kokybės reikalavimų, o gyventojų pajamos mažesnės nei didmiesčiuose: „Yra apie 20 578 daugiabučių ir 213 630 vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų, kurie statyti tarp 1960 m. ir 1990 m. ir yra prastos būklės“, – sako ji.
Pajamos pasiveja būstų kainas, bet ne iš karto
Diskusijos metu N. Valinskytė pažymėjo, kad būsto įperkamumą parodo būsto kainos ir gyventojų pajamų santykis. Anot jos, šiuo metu būsto rinka yra labai aktyvi ir būsto kainos auga dviženkliais tempais. Kainų augimas šiuo metu yra vidutiniškai apie 15 proc., tuo tarpu atlyginimai augo apie 8 proc. per metus.
Vis dėlto vertinant ilgalaikę perspektyvą, sako ekspertė, Lietuvoje būsto kainos nėra pernelyg nutolusios nuo pajamų. Įperkamumo rodikliui būdingi svyravimai: būsto kainoms kylant greičiau nei gyventojų pajamoms, padidėja atotrūkis tarp būsto kainų ir žmonių finansinių galimybių. Dėl to mažėja gyventojų būsto pirkimas, įsijungia kiti rinką balansuojantys veiksniai (pavyzdžiui, padidėjusios palūkanų normos, didesnė pasiūla), rinka pradeda vėsti, o gyventojų pajamų augimas ilgainiui pasivydavo būsto kainų augimą.
Ilgalaikė nuoma galėtų tapti patrauklesne
Anot A. Rokickienės, ilgalaikė nuoma galėtų būti viena iš alternatyvų nuosavam būstui, bet Lietuvoje ji nėra tokia populiari – ilgalaikių nuomos sutarčių registruojama tik apie 1,04 proc.
„Lietuvoje nėra tokios kultūros, kad žmonės norėtų nuomotis, o ne pirkti nuosavą būstą“, – sako aplinkos viceministrė, bet priduria, kad įtakos turi ir tai, jog nuomos rinkoje trūksta stabilumo ir saugumo, tai – būtų galima sureguliuoti.
Pavyzdžiui, būtų galima numatyti mokestines lengvatas nuomotojams, kurie oficialiai registruoja nuomos sutartis ir deklaruoja iš nuomos gaunamas pajamas. Taip pat būtų galima išplėsti Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos funkcijas, kad nuomininkai ir nuomotojai galėtų kreiptis dėl nuomos santykiuose kylančių problemų, o ne tik spręsti ginčus teisme, kadangi teisminiai procesai gali būti ilgi ir sudėtingi.
A. Rokickienė taip pat atkreipė dėmesį į savivaldybių vaidmenį sprendžiant būsto prieinamumo problemą. Pasak jos, savivaldybės galėtų aktyviau formuoti savo būsto fondą, nes turi tam reikalingų priemonių – žemės, infrastruktūros ir galimybių sudaryti palankesnes sąlygas būsto plėtrai. Vis dėlto tam, kalbėjo ji, reikalingos finansinės paskatos.
Statybų procesai optimizuojami
Diskusijų dalyviai vieningai sutiko, kad statybų procesai galėtų būti greitesni, tačiau dėl to negali nukentėti pastatų kokybė, jie vis tiek turi atitikti esminius reikalavimus, pavyzdžiui, priešgaisrinės saugos, higienos normų.
A. Rokickienė priminė, kad nuo 2027 m. sausio mėnesio pradeda galioti naujas statybos techninis reglamentas „Pastatai“, kuris į vieną reglamentą sujungia anksčiau galiojusius 7 reglamentus, tad vietoje maždaug 700 įvairių nuostatų lieka apie 200 esminių reikalavimų.
Anot jos, 2024 m. buvo reikšmingai atnaujinta ir pertvarkyta statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinė sistema „Infostatyba“. Pagal 2025–2026 m. statistiką, 95 proc. statybos projektų leidimų išduodama laiku. Visa tai rodo, kad statybų procesai tampa vis sklandesni.
Renovacija gali atgaivinti senuosius daugiabučius
Naujo būsto kaina susideda iš kelių dalių: žemės kainos, vystymo kainos (projektavimas, vystymas planavimo dokumentai), statybos kainos, pinigų kainos (banko palūkanos ir mokesčiai).
„Statybos kainos ir vystymo kainos valstybė neturėtų reguliuoti, nes šykštus mokas dukart. Prasta architektūra ir gera architektūra, deja, bet kainuoja tiek pat, o talentingiems architektams renovacija arba socialinis būstas yra neįdomu.
Statistika rodo, kad vidutines pajamas gaunanti šeima gali pasiskolinti apie 260 tūkst. eurų. Bet jei kalbame apie 4 asmenų šeimą ir apie 80 kv. m būstą – tokios statybos būsto naujos statybos Vilniuje projektuose nėra ir tokio dydžio būstą galima įsigyti tik antrinėje rinkoje ir jei pažiūrėtume kur toks būstas yra, tai – sovietmečiu statytuose kvartaluose“, – sako M. Marozas.
Urbanistas mano, kad kokybiško būsto šaltiniu galėtų tapti ir antrinė rinka, tačiau tam reikėtų kompleksiškai atnaujinti senuosius rajonus: renovuoti daugiabučius, pritaikyti būstus žmonėms su specialiaisiais poreikiais, išspręsti automobilių stovėjimo klausimus, gerinti viešąsias erdves.
Jo teigimu, sovietmečio mikrorajonai turi potencialą – juose gausu žalumos, yra išvystyta socialinė infrastruktūra, o tarp daugiabučių pastatų išlikę didesni atstumai, ką sunku rasti naujos statybos kvartaluose.
Aplinkos ministerija institucijoms derinti yra pateikusi nutarimo projektą dėl tarpinstitucinės darbo grupės sudarymo, kuri analizuos Būsto prieinamumo Lietuvoje didinimo galimybių vertinimo studijoje pateiktus pasiūlymus ir vertins jų įgyvendinimo galimybes. Iki šių metų pabaigos planuojama sutarti dėl pagrindinių darbotvarkės krypčių ir sprendimų, o Nacionalinės būsto prieinamumo didinimo darbotvarkės projektą numatoma parengti 2027 m. I ketvirtį.
About the Author
