Nepaisant pasaulinio tiesioginių užsienio investicijų nuosmukio, geopolitinio neapibrėžtumo ir prekybos sutrikimų, investuotojų požiūris į Europą pamažu keičiasi. Dar vasaros pradžioje „Ernst & Young“ skelbė, kad, nors trumpuoju laikotarpiu verslas išlieka atsargus, bet ilgalaikis Europos patrauklumas investuotojams vertinamas pozityviai.
Manau, kad šiandien svarbu kalbėti ne tiek apie investicijų traukimąsi, kiek apie jų krypčių ir investuotojų prioritetų pasikeitimą. Kapitalas niekur nedingo – jis tapo selektyvesnis ir ieško rinkų bei komercinio turto, galinčių pasiūlyti patrauklų rizikos ir grąžos santykį.
Šiame kontekste vis ryškiau matomas Vidurio ir Rytų Europos (CEE) regionas.
CEE – nebe alternatyva, o strategiškai svarbi Europos investicijų rinka
Nauji ekonominio augimo centrai formuojasi Pietų, Vidurio ir Rytų Europoje. Šių rinkų konkurencingumą stiprina santykinai patrauklūs kaštai, kvalifikuotos darbo jėgos pasiūla, gerėjanti infrastruktūra ir skaitmenizacija, integracija į bendrą ES rinką ir artumas Vakarų Europos ekonomikoms.
Todėl „Eika Asset Management“ (EAM) ir toliau kryptingai laikosi CEE investavimo strategijos. Mūsų vertinimu, artimiausiu laikotarpiu šis regionas išliks viena perspektyviausių Europos komercinio nekilnojamojo turto investavimo krypčių.
Žinoma, matome augantį investuotojų susidomėjimą galimybėmis Lietuvoje ir kitose Baltijos šalyse. Tai labai pozityvi tendencija. Tačiau vertinant visą CEE investicinę rinką reikia pripažinti ir masto skirtumus – Baltijos šalys sudaro palyginti nedidelę – nykštukinę viso regiono dalį.
Lietuvos rinka mums išlieka svarbi, tačiau norint investuotojams suteikti platesnes diversifikacijos galimybes, didesnį potencialių sandorių pasirinkimą ir prieigą prie stambesnių objektų, natūralu žvelgti ir į didžiąsias CEE ekonomikas.
Kapitalo sugrįžimo centre – Lenkija ir Čekija
Investuotojų aktyvumo sugrįžimas į CEE jau yra matomas vertinant 2026 m. pirmo pusmečio rezultatus. Naujausioje „Colliers“ CEE investicijų rinkos apžvalgoje išsiskiria Lenkija ir Čekija, kurios kartu sudaro apie 77 proc. regiono NT investicijų apimties. 2026 m. I pusmetį CEE-6 komercinio NT investicijų apimtis pasiekė 5,8 mlrd. Eur, o visiems 2026 m. „Colliers“ prognozuoja 12,5–13 mlrd. Eur.
Lenkijos pozicijas stiprina ne tik jos nekilnojamojo turto rinkos dydis, bet ir palanki makroekonominė aplinka. Prognozuojama, kad šalies BVP 2026 m. augs 3,5 proc., o 2027 m. – 2,9 proc.
Augimą turėtų palaikyti vidaus vartojimas, ES lėšomis finansuojamos investicijos, infrastruktūros plėtra, energetikos transformacija, didėjančios investicijos į gynybą ir pramonės modernizavimas.
Būtent tokie fundamentalūs rodikliai nekilnojamojo turto investuotojams yra itin svarbūs. NT negalime vertinti atsietai nuo ekonomikos, kurioje jis veikia. Augantis verslas, infrastruktūra ir vartojimas ilgainiui kuria paklausą biurams, logistikos centrams ir prekybos objektams.
Investuotojai vėl žvalgosi ne tik į logistiką
Įdomių signalų matome ir analizuodami, kur šiandien nukreipiamas kapitalas.
Investicijų struktūra CEE regione tampa vis labiau diversifikuota. Didžiausią investicijų apimtį pritraukė biurų segmentas, nuo jo nedaug atsiliko mažmeninės prekybos NT, o gyvenamojo turto bei pramonės ir logistikos sektoriai taip pat išliko svarbiomis rinkos dalimis.
Biurų segmento sugrįžimas ypač įdomus. Pastaruosius kelerius metus daug kalbėjome apie hibridinį darbą, mažėjantį biurų poreikį ir būtinybę šį turto segmentą iš esmės perpozicionuoti. Todėl dabartinis investicijų aktyvumas gali būti vienas iš signalų, kad bendras biurų sektoriaus nepatrauklumo etapas traukiasi.
Tačiau tai nereiškia grįžimo į laikotarpį, kai investuotojams tiko beveik bet koks gerai išnuomotas biurų pastatas. Priešingai – kapitalas šiandien yra daug reiklesnis.
Kapitalas grįžta, bet jis tapo reiklesnis
Būtent tai, mano vertinimu, yra vienas svarbiausių dabartinio rinkos etapo pokyčių.
Investuotojai vėl pasirengę žvalgytis ne tik į logistiką ar kitus pastaraisiais metais saugesniais laikytus segmentus. Tačiau vien priklausyti patraukliam NT sektoriui nebepakanka.
Vis daugiau reikšmės turi fundamentalūs keturi dalykai: turto kokybė, lokacija, pajamų srauto prognozuojamumas ir ilgalaikis likvidumas.
Kitaip tariant, klausimas šiandien yra ne tik „į kokį sektorių investuoti?“, bet pirmiausia – „ar šis konkretus turtas bus reikalingas rinkai ir po penkerių, dešimties ar penkiolikos metų?“.
Tai keičia ir investicijų valdytojo darbą. Reikia vertinti ne tik dabartinį pajamingumą ar nuomos sutarties trukmę, bet ir daug platesnį paveikslą: miesto ir regiono ekonomines perspektyvas, infrastruktūrą, nuomininkų poreikių pokyčius, pastato energetinį efektyvumą, galimybes jį pritaikyti ateities poreikiams ir potencialias kapitalo investicijas.
Atsparumas tampa vertės kūrimo šaltiniu
Būtent tokios krypties ir toliau laikysis EAM. Ieškome ne tiesiog nekilnojamojo turto objektų, bet turto, galinčio pagrįsti savo ilgalaikę vertę ir vaidmenį besikeičiančioje Europos ekonomikoje.
CEE regione galimybių tam matome daug. Tačiau grįžtantis kapitalas nereiškia, kad grįžta ir ankstesnis požiūris į riziką. Priešingai – investuotojai išlieka disciplinuoti, o sprendimai tampa vis labiau pagrįsti konkretaus turto fundamentaliais rodikliais.
Todėl dabartinį etapą apibūdinčiau trimis žodžiais: kapitalas grįžta selektyviai.
Lenkija šiuo metu yra viena ryškiausių regiono lyderių, tačiau galimybių yra visame CEE regione, kuriame neatrastos galimybės ir Čekijoje. O didžiausią investuotojų dėmesį, mūsų vertinimu, pritrauks tie objektai, kurie gebės įrodyti savo reikalingumą ir konkurencingumą ateities ekonomikoje.
Šiame naujame nekilnojamojo turto rinkos etape atsparumas nebėra tik apsauginė turto savybė. Jis tampa vienu svarbiausių ilgalaikės vertės kūrimo šaltinių.
Paulius Stulgaitis, „Eika Asset Management“ (EAM) fondų valdytojas.
About the Author
