Renkantis būstą Vilniuje vien kvadratinio metro kainos palyginti nepakanka. Už panašią sumą skirtinguose rajonuose pirkėjui siūloma visai kitokia infrastruktūra, susisiekimas ir aplinka. Nekilnojamojo turto (NT) vystymo bendrovės „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas sako, kad būtent šių veiksnių derinys lemia, kurie sostinės rajonai išsiskiria būsto rinkoje. Tad kuo šiandien skiriasi Vilniaus rajonai – kiek juose kainuoja NT, kokį pasirinkimą turi pirkėjai ir kodėl vieni išlieka patrauklesni už kitus net kainoms išaugus?
NT projektų platformos „CityNow“ duomenimis, daugiausia NT projektų šiuo metu susitelkę Naujamiestyje ir Senamiestyje – rugsėjį čia buvo atitinkamai 20 ir 12 aktyvių projektų ar atskirų jų etapų. Tuo metu Pašilaičiai ir Lazdynai išsiskiria itin plačia naujų būstų pasiūla.
„Realco“ skaičiavimais, rugsėjį Pašilaičiuose buvo siūloma daugiausia naujų būstų Vilniuje – 1 020, o antroje vietoje likusiuose Lazdynuose – 647. Be to, Pašilaičiai visus 9 šių metų mėnesius buvo tarp penkių populiariausių rajonų pagal naujų būstų pardavimus, o keturis kartus užėmė pirmąją vietą.
M. Chmieliausko teigimu, didelė pasiūla stiprina konkurenciją tarp projektų ir pristabdo kainų augimą – būtent tai Pašilaičiuose matyti dabar. Tačiau tokia pasiūla čia susiformavo tik per pastarąjį pusmetį. Ankstesniais metais projektų trūko, tad būstas brango, nors kainų pokytis rajonuose yra skirtingas.
„Jei pati vieta yra patraukli, infrastruktūra – išvystyta, o norinčiųjų čia gyventi – daug, projektai konkuruoja jau ne vien kaina. Kai kainos panašios, vis svarbesni tampa kokybiniai skirtumai: architektūra, techniniai sprendimai, išplanavimas ar mikroaplinka, pavyzdžiui, ar šalia daugiabučio yra parkelis, tvora ir pan. Svarbus ir vystytojo patikimumas – pirkėjai nori išvengti brokų ir ginčų, todėl vertina statybų kokybę ir renkasi atidžiau“, – sako M. Chmieliauskas.
Būsto kainos Vilniaus rajonuose: kaip jos keitėsi?
Anot „Realco“ pardavimų direktoriaus, pastaraisiais mėnesiais kainų augimą Vilniaus pirminėje rinkoje pristabdė pabrangusios paskolos, infliacija ir išaugusi pasiūla, rugsėjį viršijusi 6,1 tūkst. butų. Žvelgiant į laikotarpį nuo 2023 m. matyti, kad skirtinguose Vilniaus rajonuose, kuriuose sutelkta nemaža dalis naujo būsto pasiūlos, kainos keitėsi nevienodai.
Pašilaičiuose vidutinė naujo buto kaina nuo 2023 m. pradžios iki šių metų rugsėjo pabaigos padidėjo nuo 2,7 tūkst. iki 3,4 tūkst. Eur/kv. m, arba maždaug 24 proc. Naujamiestyje per tą patį laikotarpį kaina ūgtelėjo nuo 4,4 tūkst. iki 4,8 tūkst. Eur/kv. m – apie 9 proc. Gerokai ryškesnis pokytis fiksuotas Senamiestyje, kur kaina pakilo nuo 4,9 tūkst. iki 7,2 tūkst. Eur/kv. m, ir Lazdynuose – nuo 2,9 tūkst. iki 4,3 tūkst. Eur/kv. m., atitinkamai apie 45 ir 49 proc.
„Kaina paprastai yra pirmas filtras renkantis būstą, tačiau rajonai už panašią sumą konkuruoja siūlomais kvadratais. Arčiau centro už tą patį biudžetą galima įsigyti mažesnį, pavyzdžiui, 40 kv. m butą, o toliau nuo centro – jau erdvesnį, tarkime, 50 kv. m būstą. Taigi vienur daugiau mokama už lokaciją ir geresnį susisiekimą, kitur – už didesnį būsto plotą“, – vardija M. Chmieliauskas.
Pašilaičiai šiuo požiūriu išsiskiria pasirinkimo mastu. „CityNow“ rugsėjo duomenimis, būstus čia buvo galima rinktis iš maždaug 14 aktyvių projektų ar jų etapų, vystomų 8 skirtingų NT plėtotojų. Vis dėlto, anot „CityNow“ analitikos įrankių produkto vadovo Viliaus Visocko, Pašilaičiai nebėra tarp pigiausių naujo būsto pasirinkimų Vilniuje. Pavyzdžiui, 2026 m. liepą vidutinė kaina čia siekė 3,4 tūkst. Eur/kv. m – 128 Eur/kv. m daugiau už ekonominio segmento vidurkį.
Palyginimui, Verkiuose vidutinė kaina siekė 3,6 tūkst. Eur/kv. m, o Lazdynuose ir Naujamiestyje – 4,3–4,2 tūkst. Eur/kv. m. Tai jau arti vidutinio segmento kainų lygio, kuris siekė apie 4 tūkst. Eur/kv. m, o prestižinio segmento būstas kainavo gerokai daugiau – vidutiniškai apie 5,5 tūkst. Eur/kv. m.
V. Visocko teigimu, Pašilaičių pranašumas yra tas, kad palyginti konkurencinga kaina čia dera su didele naujo būsto pasiūla, jau susiformavusia infrastruktūra ir patogiu susisiekimu.
„Pagal kvadratinio metro kainą Pašilaičiams artimiausi rajonai šiandien yra Justiniškės, Naujininkai ir Pilaitė, kur ji svyravo tarp 3,5–3,6 tūkst. Eur/kv. m. Tačiau, mano vertinimu, Pašilaičiai jaučiasi kaip labiau integruota miesto dalis – jie tiesiogiai jungiasi su Ukmergės gatve ir vakariniu aplinkkeliu, o Justiniškėse ir Naujininkuose reikia įvertinti, kad naujos statybos projektų ten gerokai mažiau, tad pasirinkimas – siauresnis“, – atkreipia dėmesį analitikos įrankių produkto vadovas.
Kuo pirkėjus traukia Pašilaičiai?
V. Visockas Pašilaičių patrauklumą pirmiausia sieja su tuo, kad nauji projektai čia atsiranda jau seniai susiformavusiame rajone. Nauja plėtra čia esančią infrastruktūrą ne apkrovė, o dar labiau sustiprino – rajone daugėja paslaugų, atnaujinamos viešosios erdvės, atsiranda daugiau gyvybės.
„Pašilaičiai man visada asocijavosi – ir tebesiasocijuoja – su išvystyta socialine infrastruktūra: mokyklomis, darželiais, poliklinika, prekybos centrais, žaliosiomis zonomis. Tai – rajonas, kuriame gerą gyvenimo kokybę gali turėti tiek jaunos šeimos, tiek vyresni žmonės“, – vardija pašnekovas.
Anot „CityNow“ atstovo, daliai gyventojų aktualus ir iš pirmo žvilgsnio ne toks akivaizdus Pašilaičių privalumas – patogus išvažiavimas iš miesto Ukmergės kryptimi. Širvintų, Kernavės ar Musninkų apylinkes iš čia galima pasiekti per maždaug 30–40 minučių, išvengiant važiavimo per miesto centrą. Tai gali būti ypač aktualu šeimoms, kurios šiose vietovėse turi ar planuoja įsigyti sodybą.
„Širvintų, Kernavės ar Musninkų apylinkėse vietos gražios, o kainos gerokai žemesnės nei Molėtų ežerų ar pajūrio kryptimis. Be to, Pašilaičiuose dažniau galima rasti ekonomiškesnį automobilio parkavimo sprendimą nei centre ar Šnipiškėse. Dėl šių savybių Pašilaičiai yra vienas racionaliausių variantų būsto ieškančioms šeimoms: brandi infrastruktūra, kaina – vis dar žemiau miesto vidurkio, plati naujo būsto pasiūla ir patogus išvažiavimas iš miesto“, – priduria V. Visockas.
M. Chmieliausko teigimu, didelė vienoje vietoje sutelkta pasiūla taip pat gali tapti vienu iš rajono privalumų, nes būsto ieškantis žmogus gali palyginti skirtingų plėtotojų projektus, jų kainas, statybų etapus ar būsto tipus nekeisdamas pasirinktos miesto dalies. Tokia projektų koncentracija padeda palaikyti nuolatinį pirkėjų susidomėjimą visu rajonu.
„Ankstesnis spartus kainų augimas negarantuoja tokio paties tempo ateityje – jų kilimas jau yra apstojęs. Daug reikšmės turi ir turto likvidumas – paklausiame, išvystytame rajone esantį būstą bus lengviau parduoti ar išnuomoti nei tą, kuris vystomas miesto pakraštyje, kur infrastruktūra dar menkai išvystyta. Tad pirkėjams svarbu vertinti ne tik šiandieninę kainą, bet ir tai, kiek būstas bus patrauklus rinkoje ateityje“, – pažymi „Realco“ pardavimų direktorius.
„Realco“ – viena didžiausių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių Lietuvoje. Šiais metais veiklos 20-metį mininti įmonė plėtoja gyvenamosios, visuomeninės ir komercinės paskirties projektus, kurie išsiskiria aukšta kokybe, inovatyviais sprendimais ir dėmesiu klientų poreikiams tiek Lietuvoje, tiek už jos ribų.
About the Author
