Investicinis būstas tapo pagrindiniu Vilniaus nekilnojamojo turto rinkos varikliu. „EIKA Development“ skaičiavimais, pastarąjį dešimtmetį tarp bendrovės klientų investiciniais tikslais buvo perkamas kas trečias būstas, o šiuo metu investuotojai sudaro net 43 proc. pirkėjų. NT ekspertas Tomas Žiaugra apžvelgė rinkos situaciją ir išskyrė 8 svarbiausius aspektus, kuriuos verta įvertinti prieš įsigyjant būstą investicijai.
Bendrovės duomenimis, bendrame investuotojų į naujos statybos NT paveiksle dominuoja vyrai (71 proc.), kurių vidutinis amžius siekia 42 metus, tuo metu moterų (29 proc.) – 47 metus. Apie 93 proc. investuotojų gyvena sostinėje arba Vilniaus rajone. Perkant investicijai net 81 proc. būstą įrengti ir parduoti planuojančių pirkėjų investiciją dengia iš nuosavų lėšų, o tarp perkančių nuomai daugiau nei pusė (57 proc.) naudojasi kreditu.
„EIKA Development“ plėtros departamento direktoriaus T. Žiaugros teigimu, bendrovės klientų analizėje matomas augantis investuotojų aktyvumas atspindi ir platesnius pokyčius būsto rinkoje – II pakopos pensijų susigrąžinimas ir pradinio įnašo pirmam būstui mažėjimas augina investuotojų lūkesčius kainų augimui, tačiau siekiant maksimalios grąžos svarbu tinkamai atlikti namų darbus.
1. Apsibrėžkite investicijos tikslą
T. Žiaugra pabrėžia, kad planuojant įsigyti investicinį būstą pirmiausia reikėtų aiškiai nusistatyti pagrindinį tikslą. Nors investicinis būstas Lietuvoje dažniausiai siejamas su ilgalaike nuoma, bendrovės duomenys rodo, jog investuotojų tikslai pasiskirsto beveik po lygiai: 51 proc. investuotojų būstą perka nuomai, 49 proc. – įrengimui ir vėlesniam pardavimui.
„Žmonės dažnai pradeda nuo klausimo, kokį butą pirkti, nors pirmiausia reikėtų atsakyti, ką su juo ketinama daryti. Nuomai ir perpardavimui tinkamiausi būstai gali labai skirtis, todėl aiškus investicijos tikslas leidžia daug racionaliau vertinti tiek vietą, tiek plotą, tiek kainą“, – sako T. Žiaugra.
2. Vadovaukitės skaičiais, ne emocijomis
Perkant būstą sau, didelė terasa, panoraminis vaizdas ar pastato aukštas gali būti svarbus privalumas. Visgi investuotojams už šias savybes dažnai tenka sumokėti nuo 15 iki 20 proc. daugiau, nors nuomininkas už jas proporcingai daugiau mokėti nebūtinai norės.
„Svarbu nepamiršti, kad vidutiniam 25–35 metų nuomininkui pirmiausia bus svarbi nuomos kaina, lokacija ir kambarių skaičius. Dėl šios priežasties, investicinį būstą reikėtų vertinti ne pagal tai, kur pačiam labiausiai norėtųsi gyventi, o pagal jo įsigijimo kainą ir galimas pajamas“, – pataria NT ekspertas.
3. Nusiteikite investuoti ilgam
Metinė nuomos grąža dažniausiai svyruoja apie 4–5 proc., tuo metu didžiausią dalį ilgalaikės investicijos grąžos gali sukurti paties turto vertės augimas. Pastarųjų penkerių metų duomenys rodo, kad naujos statybos būsto kainos Vilniuje kone padvigubėjo, o dešimties metų laikotarpiu išaugo apie 2,5 karto.
Pasak T. Žiaugros, ilgesnis investavimo laikotarpis leidžia išnaudoti sudėtinį kainų prieaugį, kai turto vertė auga nuo jau anksčiau padidėjusios kainos, o gaunama nuoma tampa papildomu, bet ne pagrindiniu investicijos grąžos šaltiniu.
4. Nuomai rinkitės universalų būstą
Vienu universaliausių pasirinkimų nuomai Vilniuje laikomas 35–45 kv. metrų ploto dviejų kambarių butas pirmame–trečiame aukšte. Atskirą miegamąjį turintis būstas patrauklus platesnei auditorijai nei vieno kambario ar vadinamasis 1,5 kambario butas, kuris vienam nuomininkui gali būti per brangus, o porai – per mažas.
„Nuomos rinkoje geriausiai veikia praktiški ir protingai išplanuoti būstai. Kompaktiškas dviejų kambarių butas paprastai tinka plačiam nuomininkų ratui, o būstą perkant perpardavimui galima rinktis ir didesnius dviejų ar trijų kambarių variantus. Konkretus pasirinkimas pirmiausia turėtų priklausyti nuo investicijos tikslo“, – aiškina T. Žiaugra.
5. Nesivaikykite brangiausios lokacijos
Investicijai gali tikti praktiškai bet kuris miesto rajonas, kuriame gerai išvystyta infrastruktūra, patogus susisiekimas ir yra kasdieniam gyvenimui reikalingų paslaugų. Arčiau centro esantis būstas kainuos daugiau ir leis tikėtis didesnės nuomos, o tolimesniame rajone mažesnę nuomos kainą paprastai lydės ir mažesnė pradinė investicija.
T. Žiaugros teigimu, prestižiniai rajonai, tokie kaip Užupis, Žvėrynas ar Senamiestis, reikalauja didesnio pradinio kapitalo, todėl investuotojas natūraliai tikisi aukštesnės nuomos kainos: „Visgi brangesnį būstą galinčių nuomotis žmonių auditorija yra mažesnė, tad nuomininko paieška gali užtrukti ilgiau. Dėl šios priežasties, prestižinė lokacija nebūtinai reiškia geresnę investiciją nuomai.“
6. Įvertinkite projekto etapą
Naujos statybos būstą galima įsigyti įvairiuose projekto vystymo etapuose, o kiekvienas jų turi savų niuansų.
„Ankstyva projekto stadija investuotojui gali suteikti galimybę užsitikrinti šiandienos kainą dar iki pastato užbaigimo. Statybų laikotarpiu gali augti tiek visa NT rinka, tiek vėlesnių to paties projekto būstų kainos, todėl dalis vertės prieaugio susiformuoja dar iki gaunant raktus. Projekto pabaiga taip pat gali pasiūlyti patrauklių galimybių, ypač likus nedideliam neparduotų butų skaičiui. Tokiu atveju svarbu išsiaiškinti, kodėl konkretus būstas liko neparduotas, ir objektyviai įvertinti jo išplanavimą, vaizdą, langų kryptį, aukštą, paskirtį bei kitus galimus trūkumus“, – sako T. Žiaugra.
7. Įrengimo biudžetą derinkite prie būsto klasės
Logiškas būsto įrengimo biudžetas priklauso nuo projekto segmento. „EIKA Development“ skaičiavimais, ekonominės klasės būsto visa apdaila su baldais ir technika gali kainuoti apie 600–800 eurų už kv. metrą, vidutinės klasės – 800–1000 eurų, o prestižinės – 1000–2000 eurų. Įrengimo išlaidos tam tikrais atvejais gali būti finansuojamos kartu su būsto kreditu.
NT ekspertas pabrėžia, investuotojams svarbu išlaikyti balansą, nes ekonominės klasės būsto įrengimas prestižiniu lygiu nebūtinai leis proporcingai padidinti nuomos kainą, tuo metu pernelyg taupiai įrengtas prestižinis būstas gali neatitikti segmento pirkėjų lūkesčių. Nuomai skirtame būste svarbi racionali investicija, bet galvojant apie pardavimą įrengimo lygis turi atitikti paties projekto klasę.
8. Apmąstykite parkavimo vietos situaciją
Perkant investicinį būstą svarbu įvertinti automobilių stovėjimo aikštelės situaciją. Nedidelį būstą geroje miesto vietoje galima sėkmingai išnuomoti ir be parkavimo vietos, todėl jos atsisakymas iš pirmo žvilgsnio leidžia sumažinti pradinę investiciją keliolika tūkstančių eurų. Vis dėlto, parkavimo poreikis ryškiai didėja augant būsto plotui ir gali tapti vienu svarbiausių veiksnių didesnio buto pirkėjo sprendime.
„Investuotojas turėtų vertinti ne tik tai, ar būstą bus lengva išnuomoti šiandien, bet ir kaip paprasta jį bus parduoti po penkerių ar dešimties metų. Nuomininkui parkavimo vieta gali būti visiškai nereikalinga, bet būsimam dviejų ar trijų kambarių buto pirkėjui jos nebuvimas gali tapti priežastimi rinktis kitą būstą. Gera investicija turi generuoti pajamas šiandien ir kartu išlikti likvidi ateityje“, – užbaigia T. Žiaugra.
About the Author
