Per trečiąjį šių metų ketvirtį didžiuosiuose Lietuvos miestuose galutinai baigėsi „būsto karštligės“ etapas. Pirminė būsto rinka įžengė į stabilios brandos fazę: pardavimų apimtys grįžo prie ilgalaikio istorinio vidurkio, o pirkėjai įgijo palankesnes sąlygas rinktis iš rekordinės pasiūlos.
Vilniuje rinka grįžta į ilgalaikį tvarų ritmą
Per trečiąjį 2026 m. ketvirtį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje parduoti 1 441 būstas – 8 proc. mažiau nei antrąjį ketvirtį ir 12 proc. mažiau nei prieš metus. Nors metinis ir ketvirtinis pokytis rodo neigiamą dinamiką, ekspertai ragina rinkos situaciją vertinti ilgesnėje perspektyvoje.
Nuo 2025 m. pradžios sostinės rinka veikė itin įkaitusiu režimu – sandorių kiekis siekė vidutiniškai 550 vnt. per mėnesį, o atskirais mėnesiais viršydavo net 700 pardavimų. Tokį šuolį lėmė po sudėtingesnių 2022–2024 m. atšokusi „suspausta spyruoklė“. Tačiau toks pardavimų tempas nėra ilgalaikė norma. Eliminavus neįprastus pikus, sostinės rinkos ilgalaikis tvarus vidurkis siekia apie 475 būstus per mėnesį.
Būtent šią ilgalaikę normą ir atspindi rudens pradžia: rugsėjį susitarta dėl 474 būstų (butų, loftų ir kotedžų) – tai yra 2 proc. daugiau nei rugpjūtį.
„Po itin aktyvaus periodo šiandien matome sveikai funkcionuojančios rinkos paveikslą. Pastarųjų pusantrų metų pardavimai buvo greičiau išimtis iš taisyklės nei norma. Tai, ką matome dabar – ne rinkos nuosmukis, o jos grįžimas į pusiausvyrą. Pardavimų tempas atitinka ilgalaikį rodiklį, o auganti pasiūla suteikia pirkėjams daugiau laiko bei erdvės priimti apgalvotus sprendimus“, – teigia „Citus“ NT analitikė Ugnė Žiogelė.
Sostinėje – dar vienas pasiūlos rekordas
Pasiūlos pusėje vėl fiksuojamas rekordinis asortimentas – rugsėjį rinka pasipildė 446 naujais būstais ir pasiekė 6 663 objektų rekordą.
„NT plėtra yra ilgo ciklo procesas – šiandien rinką papildantys projektai buvo suplanuoti prieš 2–3 metus. Todėl natūralu, kad pasiūla auga ir toliau, užtikrindama pirkėjams įvairovę net ir pardavimų tempui grįžus į įprastą ritmą“, – aiškina U. Žiogelė.
Nepaisant pasiekto pasiūlos rekordo, sostinės paklausa išlieka pajėgi įsisavinti naujus projektus. Rinkos balanso rodiklis siekia 1,1 (tai reiškia, kad esamu tempu visam asortimentui realizuoti prireiktų maždaug 13 mėnesių). Rinkos disbalansas ir perteklinė pasiūla fiksuojama tik rodikliui pasiekus 1,25 (arba 15 mėn.) ribą.
Vidutinė Vilniaus butų kaina rugsėjį per mėnesį paaugo iki 4 164 Eur/kv. m. Didesnę įtaką šiam pokyčiui padarė pačių plėtotojų veiksmai – kainos buvo pakeltos maždaug dešimtadaliui viso asortimento. Nuo metų pradžios kainos sostinėje paaugo 6 proc., o per metus – 9 proc.
Kaune ir Klaipėdoje – pirkėjų pozicijų stiprėjimas ir stabilumas
Kaune fiksuojamas užtikrintas ir prognozuojamas pirkėjų aktyvumas – trečiąjį ketvirtį parduota 310 būstų (7 proc. daugiau nei prieš metus). Pasiūla laikinojoje sostinėje taip pat pasiekė naujas aukštumas: rinka pasipildė 184 naujais būstais, o bendras asortimentas pasiekė 1 525 objektų.
Kaune visam asortimentui realizuoti prireiktų apie 14 mėnesių. Tai signalizuoja, kad miestas palaipsniui pereina į „pirkėjo rinką“, kurioje perkantieji įgyja stiprias derybines pozicijas. Dar daugiau – jei paklausa neaugs, o pasiūla ir toliau pildysis, tikėtina, kad ne už ilgo kainos Kaune turės koreguotis žemyn, ypač pervertintuose objektuose. Šiuo metu kvadrato kaina siekia 3 545 Eur/kv. m.
Ženklai slypi ir pasiūlos bei paklausos struktūroje. Vidutinės klasės pardavimai sudaro vos 32 proc. visų sandorių, o pasiūloje šio tipo asortimentas užima net 43 proc. Tuo tarpu ekonominės ir prabangios klasės būstų rinka yra gana subalansuota.
Klaipėdos rinka demonstruoja nuoseklią ramybę bei kainų stabilumą. Mėnesio pardavimai siekė 40 būstų, bendra pasiūla sudaro 802 objektus, o vidutinė kaina išlieka stabili – 3 669 Eur/kv. m.
NT plėtros bendrovės „Citus“ valdomuose projektuose rugpjūtį pasirašytos 53 sutartys: 43 Vilniuje, 6 Kaune, 4 Druskininkuose.
*„Citus“ analitikai, vertindami pirminės būsto rinkos paklausą, skaičiuoja preliminarias pirkimo–pardavimo sutartis dėl butų, loftų ir kotedžų įsigijimo. Kotedžai į šį skaičių įtraukiami todėl, kad didžioji jų dalis formaliai priskiriama butams, be to, kotedžai paprastai konkuruoja dėl tų pačių pirkėjų. Iš einamojo mėnesio rezultato nėra eliminuojami rinkos preliminariųjų sutarčių nutraukimai, nes jie dažniausiai susiję su ankstesnių mėnesių pardavimais, todėl neparodo tikrojo einamojo laikotarpio paklausos. Dėl tos pačios priežasties kartais mėnesio statistika išauga, kai vienu metu į apskaitą įtraukiami pavėluotai įregistruoti sandoriai (anksčiau sudaryti susitarimai) – taip konkretaus mėnesio rezultatas laikinai padidėja. Visi duomenys yra preliminarūs ir gali būti tikslinami, tačiau ilgesniu laikotarpiu galutinės tendencijos išlieka tos pačios.
About the Author
