Jau nuo rugpjūčio 1 d. perkant pirmąjį būstą su paskola pakanka 10 proc. pradinio įnašo vietoje prieš tai taikytų 15 proc. Lietuvos bankas tokį sprendimą priėmė siekdamas palengvinti būsto įsigijimą, nes sukaupti pradinę sumą tampa sunku net ir finansiškai pajėgiems gyventojams. Vis dėlto nekilnojamojo turto (NT) bendrovės „Realco“ ekspertai abejoja, ar šis pokytis reikšmingai pagerins būsto įperkamumą.
„Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas sutinka, kad, mažėjant gyventojų galimybėms įsigyti būstą, sprendimas švelninti reikalavimus yra sveikintinas.
„Liepą vidutinė naujos statybos buto kaina sostinėje siekė apie 4,2 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, tad 50 kv. m būstas kainavo maždaug 211,2 tūkst. eurų. Esant 15 proc. pradiniam įnašui, reikėtų sukaupti apie 31,7 tūkst. eurų, o jam sumažėjus iki 10 proc. – apie 21,1 tūkst. eurų. Tai vis tiek gana didelė suma, tačiau ji yra apie trečdalį mažesnė“, – skaičiuoja M. Chmieliauskas.
Vis dėlto jis atkreipia dėmesį, kad būstas brangsta. Prieš metus naujos statybos būsto kvadratinis metras Vilniuje vidutiniškai kainavo 3,9 tūkst. eurų, todėl tokio paties 50 kv. m buto kaina būtų siekusi apie 194,6 tūkst. eurų – 16,6 tūkst. eurų mažiau nei dabar.
„Būsto paklausą palaiko auganti šalies ekonomika, gyventojų pajamos ir į NT nukreipiama dalis iš II pensijų pakopos atsiimtų lėšų. Būsto kainoms įtakos turi ir auganti statybų savikaina – brangstančios medžiagos, transportas bei darbo jėga. Papildomą spaudimą kelia geopolitinė įtampa ir jos sukeliami energijos kainų svyravimai. Birželį infliacija Lietuvoje siekė 5,4 proc. ir buvo antra didžiausia Europos Sąjungoje (ES)“ – vardija „Realco“ pardavimų direktorius.
Kodėl mažesnio įnašo gali nepakakti?
M. Chmieliausko vertinimu, mažesnis pradinis įnašas gali šiek tiek palengvinti būsto įsigijimą, tačiau reikšmingo poveikio NT rinkos aktyvumui greičiausiai neturės. Būsto kainoms kylant, sumažinto pradinio įnašo nauda menksta – netrukus 10 proc. įnašas gali siekti panašią sumą, kokią anksčiau sudarė 15 proc.
„Tą rodo ir sumažėję pardavimai: sausį Vilniuje buvo nupirkta beveik 700 naujų butų, o liepą – 389. Pirkėjai tapo atsargesni, nes būstą įpirkti darosi sunkiau. Be to, mažesnį pradinį įnašą lydi brangstančios paskolos ir griežtesnis gyventojų mokumo vertinimas“, – priduria jis.
Lietuvos banko duomenimis, birželio pradžioje 6 mėn. EURIBOR buvo apie 0,4 proc. punkto aukštesnis nei prieš konfliktą Artimuosiuose Rytuose. Dėl to 130 tūkst. eurų paskolos, paimtos 25 metams, mėnesio įmoka padidėja maždaug 28 eurais. Naujų būsto paskolų palūkanos sausį–birželį pakilo nuo 3,7 iki 4 proc., o EURIBOR gali augti ir toliau, sako „Realco“ atstovas.
Nuo rugpjūčio keitėsi ir mokumo vertinimo tvarka. Iki šiol paskolos įmoka negalėjo viršyti 40 proc. pajamų, o su 5 proc. palūkanomis apskaičiuota įmoka – 50 proc. Nuo rugpjūčio liko vienas reikalavimas – su 6 proc. palūkanomis apskaičiuota įmoka negali viršyti pusės paskolos gavėjo ar bendraskolių pajamų. Tai taikoma net tuomet, kai realios palūkanos yra mažesnės.
„Pavyzdžiui, perkant 211,2 tūkst. eurų kainuojantį būstą su 10 proc. pradiniu įnašu, paskolos suma siektų apie 190,1 tūkst. eurų. Imant ją 30 metų ir grąžinant anuiteto būdu, pagal 6 proc. palūkanų testą mėnesio įmoka siektų maždaug 1 140 eurų. Vadinasi, paskolos gavėjo arba bendraskolių pajamos į rankas turėtų siekti dvigubai daugiau – bent 2 280 eurų per mėnesį. Bankas gali reikalauti ir didesnių pajamų, nes vertina kitus finansinius įsipareigojimus, šeimos išlaidas ir pajamų tvarumą“, – aiškina „Realco“ pardavimų direktorius.
Sunkumai dėl antros ir paskesnės būsto paskolos
Pasak M. Chmieliauskio, nors pirmojo būsto pirkėjams dėl pradinio įnašo sąlygos lengvėja, imantiems antrą ar paskesnę būsto paskolą – griežtėja. Pastariesiems ir toliau reikės 30 proc. pradinio įnašo, bet nuo rugpjūčio tapo sunkiau pasinaudojus išimtimi jį sumažinti iki 15 proc.
„Iki šiol 15 proc. įnašo galėjo pakakti, jeigu ankstesnės paskolos likutis nesiekia pusės įkeisto būsto vertės. Kylant NT kainoms, šią sąlygą atitiko vis daugiau žmonių, nors pusės paskolos jie dar nebuvo grąžinę. Nuo rugpjūčio būsto vertės augimo nebepakanka – reikia būti grąžinus daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos sumos“, – pažymi „Realco“ atstovas.
Pavyzdžiui, perkant NT už 211,2 tūkst. eurų, pirmojo būsto pirkėjui 10 proc. pradinis įnašas siektų apie 21,1 tūkst. eurų, o imant antrą ar paskesnę paskolą ir taikant 30 proc. įnašą – apie 63,4 tūkst. eurų. Dėl to, Lietuvos banko vertinimu, dalis gyventojų dar 2025 m. galimai suskubo pasinaudoti senąja tvarka – antrų būsto paskolų srautas buvo išaugęs net apie 70 proc.
Šiais pokyčiais siekiama kiek apsunkinti investuotojų skolinimąsi ir kartu pristabdyti NT kainų augimą, kad pirmąjį būstą perkantiems žmonėms jį įsigyti būtų lengviau. Tačiau, „Realco“ atstovo teigimu, klausimas, kiek tai pasiteisins praktikoje.
„Mūsų duomenimis, nemaža dalis antrą ar paskesnį būstą įsigyjančių žmonių skiria gerokai daugiau nei 30 proc. nuosavų lėšų, o kai kuriuose projektuose beveik 40 proc. pirkėjų apskritai nesiskolina. Todėl griežtesnės sąlygos investuotojams gali turėti ribotą poveikį – jie yra mažiau jautrūs pradinio įnašo dydžiui ir NT dažnai vertina kaip ilgalaikę investiciją. Tuo metu pirmojo būsto pirkėjams mažesnio įnašo naudą gali greitai nusverti toliau kylančios būsto kainos“, – sako M. Chmieliauskas.
„Realco“ – viena didžiausių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių Lietuvoje. Šiais metais veiklos 20-metį mininti įmonė plėtoja gyvenamosios, visuomeninės ir komercinės paskirties projektus, kurie išsiskiria aukšta kokybe, inovatyviais sprendimais ir dėmesiu klientų poreikiams tiek Lietuvoje, tiek už jos ribų.
About the Author
