Autorius: Raul Eamets, banko „Bigbank“ vyriausiasis ekonomistas
Lietuvoje būsto kainos kyla taip ilgai, kad nekilnojamasis turtas pradėjo atrodyti kaip būtinas pirkinys. Vis dėlto 2026-ieji verčia klausti ne tik, kiek dar kainos gali pakilti, bet ir kas nutiks, kai pirkėjų pajamos jų nebepavys.
Eurostato duomenimis, 2026 m. pirmąjį ketvirtį būstas Lietuvoje per metus pabrango 11,9 proc. – daugiau nei dvigubai sparčiau už 5,1 proc. ES vidurkį. Palyginti su ankstesniu ketvirčiu, kainos pakilo dar 3,3 procento.
Lietuvos banko vertinimu, pavasarį skirtingi būsto kainų indeksai jau rodė 12–17 proc. metinį augimą, kai vidutinis atlyginimas į rankas didėjo apie 8,4 procentus. Tai nėra tempas, kuris galėtų tęstis amžinai.
Kainų lubos nėra vienas skaičius
Tačiau, skirtingai nei dažnai galvojama, būsto rinkoje nėra vienos kainos, kurią pasiekus visi staiga nustoja pirkti. Vieni renkasi mažesnį ar netipinės paskirties būstą, kiti keliasi į miesto pakraštį, ilgina paskolos terminą ar daugiau pinigų skiria pradiniam įnašui. Todėl įperkamumas nemažėjant sandorių skaičiui gali blogėti ilgai.
Tačiau pirmieji ribos ženklai jau matyti. Lietuvos bankas skaičiuoja, kad per dešimtmetį medianines pajamas gaunančio žmogaus uždarbis padidėjo apie 150 proc., o būsto kainos – apie 170 procentų.
Vidutines pajamas gaunančiam gyventojui būstas vis dar yra įperkamesnis nei 2015 m., tačiau mažesnes pajamas gaunantiems žmonėms situacija jau gerokai prastesnė. Kitaip tariant, rinka dar neatsitrenkė į bendras lubas, bet dalis gyventojų jas jau pasiekė.
Kainos dar gali kilti
Pirmiausia, Lietuvos ekonomika ir gyventojų pajamos vis dar auga. 2026 m. pirmąjį ketvirtį vidutinis darbo užmokestis per metus padidėjo 8,4 proc., o dirbančiųjų skaičius pasiekė istorinę aukštumą. Kol žmonės turi darbą ir tikisi augančių pajamų, būsto paklausa išlieka atspari.
Antra, reali naujų būstų pasiūla atsilieka. Nors didmiesčių pirminėje rinkoje birželį buvo siūloma apie 10 tūkst. būstų, Vilniuje net 70 proc. skelbimuose esančių naujų būstų dar nebuvo baigti statyti. Lietuvos bankas prognozuoja, kad ryškesnis fiziškai užbaigtų būstų pasiūlos padidėjimas pasirodys tik 2027 m. vasarą ar rudenį. Iki tol pirkėjai konkuruos dėl riboto jau pastatyto būsto kiekio.
Trečia, rinką palaiko investicinė paklausa. Kas trečias būsto sandoris Lietuvoje laikomas investiciniu, Vilniuje tokių sandorių yra apie 40 proc., Kaune – 37 procentai. Tam padeda ir palyginti mažas NT apmokestinimas. Be to, kaip jau esu ne kartą rašęs, dalis gyventojų iš antrosios pensijų pakopos atsiimtas lėšas gali nukreipti į nekilnojamąjį turtą, nors pernelyg didelė santaupų koncentracija vienoje turto klasėje nėra saugi.
Ar jau turime burbulą?
Nepaisant esamos padėties, visos Lietuvos rinkos burbulu dar nevadinčiau. Kainas palaiko atlyginimų augimas, aukštas užimtumas, ribota baigto būsto pasiūla ir stiprus noras turėti nuosavą būstą. Tačiau panašu, kad kai kuriuose naujuose projektuose kainos jau gali būti pernelyg optimistinės. Tokiais atvejais korekcijos visiškai įmanomos, ypač kai 2027 m. rinką pasieks daugiau užbaigtų projektų.
Didžiausias perspėjimo signalas yra ne pati aukšta kaina, o kainų atitrūkimas nuo pajamų. Jeigu būstas dar kelerius metus brangtų po 12–17 proc., o pajamos augtų maždaug perpus lėčiau, rinka pati pradėtų slopinti paklausą. Pirkėjai tiesiog nebegautų reikiamo dydžio paskolų.
Kainų stagnacija – tikėtina
Jeigu laukiate tokios NT kainų korekcijos, kokia buvo 2008-aisiais, tikriausiai tik gaištate laiką. Ryškesniam kainų kritimui reikėtų itin blogo derinio: augančio nedarbo, sustojusių atlyginimų, silpnesnio eksporto, brangesnio finansavimo ir priverstinių pardavimų.
Kol to nėra, Lietuvoje labiau tikėtinas augimo sulėtėjimas ar kainų stagnacija, o ne staigi griūtis. Nedidelio palūkanų padidėjimo tikrai neužtenka. Balandį vidutinė esamų būsto paskolų palūkanų norma siekė 3,98 proc., o 0,4 procentinio punkto EURIBOR padidėjimas 130 tūkst. eurų paskolos mėnesio įmoką padidintų maždaug 28 eurais. Tai nemalonu, bet daugeliui namų ūkių nėra priežastis skubiai parduoti būstą.
Todėl didžiausia 2026–2027 m. pirkėjo rizika šiandien sumokėti kainą, į kurią jau įskaičiuoti keli būsimo augimo metai, ir pasiimti paskolą atiduodant visas santaupas ir neturint finansinės pagalvės. Kitu atveju, NT vis dar atrodo kaip ganėtinai tvirta investicija.
Tiesa, NT kainos gali ir toliau augti sparčiau nei pajamos, dėl ko gyvenamosios paskirties NT vis labiau susikauptų palyginti nedidelės savininkų grupės, pavyzdžiui, didelių nekilnojamojo turto vystytojų ar investicinių fondų, rankose.
Jauniems žmonėms, pradedantiems savarankišką gyvenimą, vienintelė realistiška galimybė tuomet galėtų būti nuoma, nes būsto įsigijimas su paskola tiesiog būtų nepasiekiamas jų finansinėms galimybėms.
Ši tendencija jau pastebima kai kuriose senesnėse Europos šalyse, kuriose namų savininkų ir nuomininkų santykis labai skiriasi nuo to, koks yra Lietuvoje. Pavyzdžiui, Vokietijoje būstą nuomojasi net apie 50 proc. namų ūkių.
Tad būsto kainos Lietuvoje dar gali kilti. Tačiau turėkite omenyje, kad laikotarpis, kai beveik kiekvienas objektas automatiškai brango dviženkliu tempu, negali tęstis amžinai. Kuo aukščiau kainos pakils dabar, tuo labiau ateities augimą lems ne pirkėjų entuziazmas, o jų realios pajamos.
About the Author
