Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto (NT) rinkoje pastebimas įdomus reiškinys: geopolitinių įtampų ir karo kaimynystėje išgąsdinti tautiečiai ėmė masiškai dairytis antrojo būsto užsienyje. Ispanijos registratorių kolegijos duomenimis, Lietuvos gyventojai vien Ispanijoje per paskutinį 2025 m. ketvirtį nupirko 241 būstą, o nemaža dalis tautiečių žvalgosi ir į Graikiją ar Kiprą.
Daugumai tokio būsto pirkėjų tiesiog norisi turėti „planą B” saugioje saulėtoje vietoje, kartu ir labai gerą investiciją. Tačiau kai emocijos atslūgsta ir pradedama skaičiuoti reali investicinė grąža, paaiškėja, kad žolė svetur anaiptol nėra žalesnė, rašoma „Bigbank” pranešime žiniasklaidai.
Asmeninis poilsis ir pajamos iš nuomos – sunkiai suderinami
Vienas didžiausių nerealių lūkesčių perkant būstą užsienyje – kad pavyks suderinti asmenines atostogas su nuolatiniu pinigų srautu iš nuomos. Vis dėlto į tą pačią Ispaniją ar Graikiją kiekvieną ilgąjį savaitgalį nepriskraidysite – skrydžiai kainuoja, o kelionė atima mažiausiai pusdienį.
Galiausiai toks būstas paliekamas trumpalaikei nuomai, kuri paprastai pelninga tik keletą mėnesių per metus. Na, o kadangi patys objekto prižiūrėti negalėsite, teks samdyti vietinę administravimo įmonę. Pietų Europoje tokios paslaugos (valymas, svečių pasitikimas, smulkūs remontai) gali „suvalgyti” nuo 20 iki net 35 proc. jūsų pajamų.
„Nors geopolitinis fonas Lietuvoje daliai investuotojų kelia nerimą, skaičiai rodo Lietuvos rinkos pranašumą. Agentūros „Investropa” analitikai suskaičiavo, kad Vilniuje ilgalaikės nuomos pajamingumas šiuo metu vidutiniškai siekia 5–6 proc., o kai kuriuose rajonuose – net iki 6,8 proc. Tuo metu populiariuose Pietų Europos kurortuose, atskaičius didelius turto valdymo mokesčius, ne sezono mėnesių prastovas ir vietinius mokesčius, reali metinė grąža dažnai susitraukia vos iki 2–4 proc.”, – pastebi banko „Bigbank” Būsto paskolų skyriaus vadovė Ieva Šimkienė.
Na, o jeigu planuojama investuoti ilgam laikotarpiui, reikia atsižvelgti ir į tai, kad NT kokybė Pietų Europoje dažnai nusileidžia Lietuvos standartams dėl griežtų klimato nulemtų statybos reglamentų ir inžinerinių inovacijų adaptacijos lygio.
Europos Komisijos pastatų energinio naudingumo ataskaitos rodo, kad Ispanijoje, Italijoje ar Graikijoje dominuoja senesni prasčiau izoliuoti būstai. Pietų Europos būstuose dažnai trūksta kokybiškos hidroizoliacijos bei šilumos sulaikymo sprendimų, todėl vėsesniais mėnesiais ten susiduriama su drėgmės problemomis ir prastesniu vidaus mikroklimatu, todėl remontuoti tokį būstą tenka gerokai dažniau.
Butas Alikantėje už 100 tūkst. eurų gali kainuoti 10–15 proc. daugiau
Kitas aspektas, kuris dažnai šokiruoja investuotojus, – finansavimas ir pradinės išlaidos. Pamatę skelbimą, kad butas Alikantėje kainuoja 100 tūkst. eurų, pirkėjai neįvertina, kad reali kaina bus gerokai didesnė.
Užsienio šalyse perkant NT prisideda turto perleidimo mokesčiai, specifiniai notaro ir advokato, kuris užsienyje yra būtinas, mokesčiai. Tokie mokesčiai sumą gali išpūsti dar 10–15 proc., o vėliau galvos skausmą gali kelti nuomos pajamų deklaravimas, turto ir kiti mokesčiai. Be to, gauti paskolą užsienio banke nėra taip paprasta.
„Finansuojant būstą užsienyje, vietiniai tos šalies bankai iš nerezidentų dažniausiai reikalauja ne mažiau kaip 30–40 proc. pradinio įnašo ir taiko aukštesnes maržas. Tuo metu investuojant Lietuvoje, net ir antrajam ar trečiajam būstui finansavimo sąlygos yra gerokai lankstesnės, pradinis įnašas gali būti mažesnis, o kliento kredito istorijos vertinimas – tikslesnis ir greitesnis. Tai leidžia kapitalą įdarbinti kur kas efektyviau ir padidina galutinę ilgalaikę grąžą”, – teigia I. Šimkienė.
Galiausiai, nusprendus parduoti būstą užsienyje, gali tekti jį atiduoti už gerokai mažesnę kainą. Parduoti atostogų apartamentus užsienio kurorte, ypač jei rinka tuo metu išgyvena stagnaciją ar keičiasi turizmo įstatymai, gali trukti metus ir ilgiau. Jūs konkuruojate su tūkstančiais tokių pačių pardavėjų iš visos Europos.
Palyginti, Vilniuje vieno ar dviejų kambarių butai dažnai yra parduodami vos per kelias savaites, net jeigu siūloma rinkos kaina. Stiprėjanti vidurinioji klasė, demografinės tendencijos ir lietuvių meilė NT leidžia savo investiciją lengvai paversti pinigais, jeigu tik tam atsiranda poreikis.
Trumpalaikės nuomos likimas pakibęs ant plauko
Jei jūsų investicinis planas remiasi „Booking” ir „Airbnb” platformomis, turite būti labai atsargūs. Pietų Europos miestai dūsta nuo turistų ir masiškai keičia įstatymus, apie ribojimus vis dažniau kalbama visoje Europoje.
Puikus to pavyzdys – Graikija. Šalies vyriausybė jau ėmėsi drastiškų priemonių: centrinėse Atėnų dalyse uždrausta išduoti naujas trumpalaikės nuomos licencijas, drastiškai padidinti mokesčiai, ribojamas dienų, per kurias galima nuomoti būstą, skaičius. Dar radikaliau elgiasi Barselona, kuri paskelbė, kad iki 2028 m. visiškai panaikins trumpalaikės nuomos licencijas.
Lietuvoje, ypač Vilniuje ar Kaune, teisinė bazė yra kur kas stabilesnė ir labiau nuspėjama. Be to, čia egzistuoja milžiniška ilgalaikės nuomos paklausa, kurios kurortiniuose Ispanijos miesteliuose, pasibaigus vasarai, tiesiog nėra.
Tad nors atostogų namai pietuose skamba romantiškai ir suteikia papildomos ramybės kaip „atsarginis planas”, žvelgiant iš investicinės perspektyvos, Lietuva išlieka kur kas racionalesniu pasirinkimu. Stabili teisinė aplinka, didelis vietinės nuomos poreikis, lengvesnis finansavimas ir tiesioginė turto kontrolė be tarpininkų šiuo metu vis dar užtikrina didesnę grąžą. Geopolitinė rizika egzistuoja, tačiau atviras ir aktyvus vietinės rinkos veikimas rodo, kad investuotojai pasitiki Lietuvos ekonomikos ilgalaike perspektyva.
About the Author
